Посёлок в сосновом лесу

Из 43 участков — 118 лотов

К нам пришли с 15 гектарами соснового леса у озера: 43 участка от 10 до 77 соток, четверть территории под дорогами, грунтовый подъезд. Вопрос был один — что здесь продастся. Мы ответили, кому, какой дом, по какой цене и в каком порядке.

Было

43 участка от 981 до 7 760 м² в существующих границах. Дороги — 43 162 м². Продукта, среды и очерёдности нет.

Исходное межевание: 43 крупных участка, широкие дороги, без среды

Генплан: 118 участков, прогулочная ось по лесу, лесной парк и кластер у озера

Функциональное зонирование: жильё, дороги, лесной парк, ось, кластер, въезд

Четыре ценовых пояса: у воды и леса, у оси и парка, базовые, у въезда

Размеры участков от 7 до 11 и более соток

Маршруты: улицы, пешеходная ось, лесной парк, озеро

исходное межевание

Территория15 га, сосновый лес и озероМежевание43 участка · 10–77 сотокДороги43 162 м² · 27 %Подъезд3,3 км грунтаПродуктнетСреданет

15га

зрелый сосновый лес, озеро на юге

118

участков, 105 доступны к освоению сразу

62%

территории — жильё, остальное работает на среду

12%

дороги — было 27 %

Зонирование

Лес остаётся на участках и между ними. Рынок вокруг продаёт землю под самострой; готового дома в едином коде и среды с водой и лесом внутри здесь не было.

Жилая застройка99 685 м²Средний участок835 м² · 8,3 соткиСредний домоколо 115 м²

Три места

Лесной парк со спортом, прогулочная ось по лесу между участками и туристический кластер на берегу: зеркальные дома, кафе, баня, пляж.

Лесной парк со спортом15 930 м²Прогулочная ось9 964 м² · 650 мГлэмпинг и кафе9 243 м²

Движение

Пять профилей улиц от 10 до 15 метров. От любого участка к озеру — по лесной оси, пешком или на велосипеде. Въезд с КПП и офисом управляющей компании.

Профилей улиц5 · 10–15 мПешеходные дорожки в лесу6 051 м²Въезд, КПП, УК1 251 м²

Цену задаёт место

Не линейка домов, а вид, тишина и близость к воде и лесу. Одна и та же площадь продаётся дороже там, где сильнее эмоция.

У въезда — точка входа со скидкой, у оси и парка — небольшая премия, у воды и леса — до 20 % к базе. Участки не конкурируют друг с другом, а закрывают разные бюджеты.

×0,90

×1,00

×1,05–1,10

×1,15–1,20

У въездаточка входа в проект · первые продажи

Базовыерядовые участки в центре кварталов

У оси и паркавыход к лесной оси и площадкам

У воды и лесапремиум · видовые лоты для типов L и XL

Кластер у воды — точка притяжения

Зеркальные дома и стеклянное кафе — повод приехать из города, даже не живя здесь. Кластер генерирует собственный трафик: выходные и события, фото-локация, всесезонное кафе. Локация становится известной до того, как посёлок заселён.

Стеклянное кафе изнутри: сосны и озеро за панорамным остеклением

Кафе у воды

стеклянный павильон, работает круглый год

Семья идёт по настилу между зеркальными домами

Зеркальные дома

визуальный якорь кластера, фото-локация

Пара с собакой на дорожке у зеркальных домов на берегу

Дорожка к воде

гость на день — лид на участок

Пара с собакой на берегу у стеклянного кафе

Пляж

выход к воде, сапы и лодки

Вечер на понтоне

гастро-ужины, события, йога на берегу

Родители на скамье у детской площадки в лесу

Площадка в лесу

две зоны по возрастам в тени сосен

Дети на горке и скалодроме площадки в лесу, стела с номером дома на фоне

Площадка: горка и скалодром

рядом с домами, но в тени сосен

Мальчики играют в футбол на поляне у озера на закате

Поле у воды

спорт в лесном парке с выходом к озеру

Улица вечером: навесы для машин в створе единого графитового забора

Дом за забором вечером: тёплые окна, кирпичная стела с номером

Улица

Единый фронт: графитовые планки, кирпичные стелы, навес для машины в створе забора. Машина скрыта, улица читается как ансамбль, а не набор дворов.

01/ 03

Код

Тёмный кирпич, тёплое дерево, чёрный металл и стекло — один регламент для всех домов. Материалы стареют красиво: посёлок через десять лет выглядит лучше, чем на старте.

02/ 03

Вечер

Тёмная гамма прячет дома в лесу, а не спорит с ним. Тёплый свет 2700–3000 K на стелах и в окнах — единственный акцент улицы.

03/ 03

Пять типов — пять сценариев

Матрица продукта: пять форматов по площади и аудитории, ядро продаж — S и XS, две трети посёлка. Большие типы — точечно, ближе к лесу и воде. Дома проектирует девелопер по регламенту кода; соседние участки объединяются под большую семью или второй дом.

80–95 м² · Старт

37 домов · 31 % · удалёнщики, молодая семья без детей · участок 7 соток

100–115 м² · Семья

41 дом · 35 % · семья с одним-двумя детьми, ядро продаж · 8 соток

120–135 м² · Простор

18 домов · 15 % · большая семья, кабинет, гараж · 9 соток

140–160 м² · Кедр

13 домов · 11 % · два этажа, второй дом · 10 соток

160–200 м² · Берег

9 домов · 8 % · точечно у леса и озера, гараж на две машины · 12 соток

Туристический кластер

Кластер у воды — вторая экономика

Зеркальные дома, стеклянное кафе, баня и пляж — не благоустройство для жителей, а самостоятельный продукт со своим трафиком. Гость приезжает на день и возвращается за участком: локация известна до того, как посёлок заселён.

Свой доходаренда, баня, кафе, прокат Капитализация участковсоседние сотки дороже Витрина и конверсиягость на день → лид на участок Премиум брендаместо силы у воды Отдельная экономикаразвивается фазами, не нагружая тариф

концепция · визуализация

Семья идёт по настилу глэмпинга среди сосен

Процесс

От аудита земли до регламента улицы

Продукт, генплан, дома и среда считаются одновременно, поэтому цена участка следует за местом, а не наоборот. Очерёдность освоения и запуск кластера определены вместе с концепцией.

Аудитучасток, документы, инженерия, семь проектов окружения
Аудиторияпять сегментов: от удалёнщиков до второго дома
Продуктпять типов XS–XL, четыре ценовых пояса
Генплан118 лотов, зонирование, движение, ТЭП
Средаось, лесной парк, кластер у воды, семейство малых форм
Кодматериалы, заборы, навесы, стелы — регламент для всех домов
Рабочая документацияследующий этап: задание проектировщикам и сетям

Наполнение по зонам

Каждой зоне — свой сценарий

Семь проектов вокруг продают землю и обещают инфраструктуру потом. Здесь среда спроектирована до старта продаж и заложена в модель: у каждой зоны — свои люди, своё время дня и свой сезон.

План узла на прогулочной оси: площадка между участками — Узел на оси
площадка и навигация в точке, где ось пересекает улицу

План детской площадки: две зоны по возрастам — Детская площадка
две зоны 2–5 и 6–12 лет, скамьи для родителей

План лесного парка: спортивная площадка, воркаут, здание сервиса — Лесной парк
поле, воркаут, теннис, йога, беговая тропа

Профили улиц от 10 до 15 метров — Профили улиц
пять типов: от въездной с тротуарами до тихих проездов

Ось · 650 м

Утром — пробежка по щепе, днём — дети на велосипедах без машин, вечером — прогулка к воде. Зимой по оси идёт лыжня.

Площадка в лесу

Рядом с домами, но в тени сосен: малыши и школьники на разных зонах, родители на скамьях. Ребёнок уходит гулять сам.

Лесной парк

Поле, воркаут, теннис и йога-настил среди стволов; беговая тропа 500 м. Зимой — каток и лыжня, спорт не останавливается.

Кластер у воды

Кафе, баня, пляж и сапы для жителей и для гостей из города. Выходные и события приводят покупателей раньше, чем реклама.

Въезд

КПП, офис управляющей компании и кафе-ресепшн под одной кровлей, гостевая парковка снаружи — машины гостей не заезжают в посёлок.

Чем отличается

Вода и лес внутри посёлка, а не по соседству. Природа как аттракцион дешевле в содержании, чем зоопарки и аквапарки конкурентов, и не раздувает тариф. Кластер делает локацию известной до заселения.

Есть земля с межеванием? Посчитаем, что на ней продастся

Пришлите кадастровую схему или границы участка. Мы сами девелоперы: считаем продукт так, как потом будем его продавать, а построенное обслуживает своя гарантийная служба.