Посёлок на склоне

Участки нарезаны. Что продавать?

Так к нам пришли: 11 гектаров на склоне, 146 участков по пять, шесть и семь соток, электричество и вода по границе, асфальт до въезда. Вопрос стоял просто: продавать землю как есть или делать посёлок. Перенарезать не стали: участки уже на учёте, а покупатель в этом сегменте считает деньги, а не сотки. Мы разобрали рынок, покупателя и рельеф и собрали продукт внутри существующих границ: какие дома, для кого, в каком порядке и что построить до первого. Дома и всё благоустройство спроектированы под типовую застройку из железобетонных панелей: один конструктив, повторяемые узлы, честная себестоимость доступного комфорта.

Визуализации показывают посёлок таким, каким он будет в первые годы после заселения: дома доступного комфорта и молодые посаженные деревья — без приукрашивания.

Было

Сто сорок шесть участков на склоне, сети по границе и дорога до въезда. Продукта, среды и очередности нет.

Исходное межевание: 146 участков на склоне без домов, среды и очередей

Генплан посёлка: посадка 146 домов четырёх типов, парк у въезда, амфитеатр в нижней части

Три очереди строительства: 45, 75 и 26 домов

Три пояса привлекательности участков: наиболее, средне и менее привлекательные лоты

исходное межевание

Территория11 га на склоне, перепад 43 мМежевание146 участков по 5–7 сотокСетисвет и вода рядомЧто строитьне решеноДля когоне понятноС чего начатьне решено

11га

склон с перепадом 43 м, поле и сосны вокруг

146

участков: 129 по пять соток, 12 по шесть, 5 по семь

4типа

одноэтажных домов от 87,3 до 133,1 м²

очереди: 45, 75 и 26 домов

Земля

Узкий участок в пять соток задал дом: одноэтажный, фасадом 11 метров вдоль улицы, с окнами спален в свой двор. Рельеф в один–пять процентов не срезали, а уложили в террасы: каждый ряд домов стоит на своей отметке и смотрит поверх соседей.

Участков по пять соток129По шесть и семь соток17Уклоны улиц1,5–5,1°

Среда

Всё общественное собрано в двух точках. У въезда — стела, почта, костровая и парк с детской зоной, спортивной площадкой, воркаутом и сценой. В нижней части — амфитеатр и место для отдыха. Между ними — освещённая прогулочная ось вдоль главной улицы.

Асфальт улиц16 817 м²Мощение дорожек2 230 м²Освещениевся главная улица

Инженерия

Уклоны улиц проверены по стандарту комплексного развития территорий, роза ветров и инсоляция учтены в посадке домов, сети приходят по границе участка. Эти решения не всплывут на экспертизе.

Норматив продольного уклонадо 8 %Фактические уклоны1–5 %До школы, сада и больницы10 минут

С чего начать, чтобы продать быстро?

С 45 домов у въезда и парка: самые ходовые лоты по пять соток и базовые типы 87 и 119 м². Въездная группа, почта, костровая и парк строятся вместе с ними: покупатель видит среду, а не обещание.

Вторая очередь — основной массив, 75 домов вдоль прогулочной оси. Третья — 26 домов в нижней части с амфитеатром и видами: лучшие лоты уходят последними и дороже.

45домов · I очередь

75домов · II очередь

26домов · III очередь

I очередь45 домов · 27 домов 87,3 · 8 домов 101,2 · 7 домов 118,9 · 3 дома 133,1 · въезд, почта, костровая и парк

II очередь75 домов · 42 дома 87,3 · 3 дома 101,2 · 28 домов 118,9 · 2 дома 133,1 · прогулочная ось

III очередь26 домов · 10 домов 87,3 · 2 дома 101,2 · 11 домов 118,9 · 3 дома 133,1 · амфитеатр и отдых внизу

За что заплатят больше, чем за землю у соседей?

За среду, которой у соседей нет. Вокруг продают участки без сетей и дома на самострой; здесь покупатель получает дом в едином коде, сети по границе и парк, куда можно выйти с ребёнком в первый же вечер. Служебное спрятано у въезда и сделано в том же языке.

Въездная группа

белый бетон, вставки под дерево, стела с именем посёлка

Спортивная площадка и детская зона в парке у въезда

Парк у въезда

детская зона по возрастам, площадка для игр, воркаут, зимой каток и горка

Сцена

концерты и кино летом, ёлка зимой

Костровая

настил и круглая скамья у въезда, рядом гостевая парковка

Прогулочная ось

мощёная дорожка и свет вдоль всей главной улицы

Амфитеатр

нижняя точка посёлка, ступени в склоне и вид на поле

Перспектива улицы к въездной группе: дома с вальмовой кровлей и ограждения из планок

Ряд домов вечером с тёплыми окнами, парк на дальнем плане

Улица

Один код на 146 домов: типовые железобетонные панели под облицовкой, белый или светло-серый кирпич, панели с текстурой дерева, графитовая металлочерепица, окна антрацит. Соседние дома различаются оттенком облицовки, а не архитектурой. Ограждение из тёмных планок и белая стела с номером держат фронт улицы, даже если покупатель достраивает сам.

01/ 03

Дом

Одноэтажный, с вальмовой кровлей и глубоким свесом. Спальни смотрят в свой двор, кухня-гостиная продолжается террасой, гараж на 36 м² и терраса — опции к любому типу.

02/ 03

Вечер

Четыре типа на одной панельной схеме и одних узлах: завод делает панели потоком, бригада собирает дом за недели, а с улицы посёлок читается как одно целое.

03/ 03

Какие дома и сколько каких?

Четыре одноэтажных типа от 87 до 133 м² в одном коде и на одних железобетонных панелях. Доли посчитаны по покупателям: два массовых типа дают 86 % посёлка, большие дома стоят точечно на участках по семь соток в лучших местах. Планировка каждого типа — по клику на кадр.

Планировка 87,3 м²: кухня-гостиная, три спальни, санузел, гардеробная и терраса-опция

87,3 м² · Первый дом

79 домов · 54 % · молодая семья или старшее поколение, две спальни

Планировка 101,2 м²: кухня-гостиная, три спальни, два санузла, постирочная и гардеробная

101,2 м² · Дом с запасом

13 домов · 9 % · семья с одним ребёнком, постирочная и гардеробная

Планировка 118,9 м²: кухня-гостиная 36 м², три спальни, два санузла, гардеробная

118,9 м² · Семейная база

46 домов · 32 % · опорный тип: три спальни, мастер-блок с гардеробной

Планировка 133,1 м²: кухня-гостиная 37 м², три спальни и кабинет, два санузла, постирочная

133,1 м² · Дом с кабинетом

8 домов · 5 % · удалёнщик или предприниматель, три спальни и кабинет, участки по семь соток

Интерьер

Дом без отделки, но с картинкой жизни

Дома продаются без отделки — так держится себестоимость доступного комфорта. Но каждый тип упакован интерьером: покупатель видит, как планировка живёт изнутри и сколько в ней места. Материалы подобраны под класс жилья и реальный бюджет отделки, без люкса.

Кухня-гостиная дома 118,9 м²: остров, стол у окна, диван

Кухня-гостиная · 118,9 м²

остров, стол на шесть человек у окна, диван к телевизору

Гостиная дома 133,1 м² с панорамным окном

Гостиная · 133,1 м²

панорамное окно во двор, стол и мягкая зона в одном свете

Мастер-спальня

окно в свой двор, гардеробная и санузел за стеной

Кабинет

для тех, кто работает из дома: стол у окна и диван для гостей

Кому это продавать?

Трём аудиториям, у каждой свой дом, свой участок и свой сценарий жизни — от утреннего выезда на работу до выходных во дворе. Разговор идёт от среды и дома к участку, цена звучит последней и читается обоснованной: квадратный метр здесь вдвое дешевле городского.

Семья из соседнего промышленного города87,3 · пять соток · первая очередь у паркаСнимают или владеют маленькой квартирой, оба работают в городе, ребёнок в саду. Хотят свой двор и тишину без роста расходов на дорогу — дом стоит ближе к работе, чем нынешняя квартира, а ипотека сравнима с арендой. Семья из панельного квартала на окраине города118,9 · пять соток · вторая очередь на осиДвое детей, машина, усталость от соседей и парковок. Переезжают из квартиры в дом с тремя спальнями, детской площадкой в двух минутах пешком и коммунальными платежами ниже, чем в многоквартирном доме.

Ещё три сценария, экономика и стратегия реализации — во внутренней информации проекта.

концепция · визуализация

Что вы получаете

От аудита до стратегии реализации

Девелопер получает не альбом картинок, а план, по которому земля превращается в капитализацию: что строить, для кого, в каком порядке, с какой командой и что мешает на каждом шаге. Экономика проекта, барьеры и способы их снять посчитаны заранее, чтобы деньги не замораживались в стройке.

Аудитучасток, рельеф, сети, документы, рынок и конкуренты — до карандаша
Аудиториятри сегмента, их доли и сценарии жизни — под них собирается продукт
Продуктчетыре типа на панелях, матрица «тип × участок × очередь», планировки и интерьеры
Генплан и средапосадка на склоне, движение, парк и амфитеатр, три очереди, чертежи малых форм
Экономикасебестоимость типового дома и среды, доходы по очередям, точка входа и рост капитализации
Реализациястратегия: команда и подрядчики, барьеры по сетям, дорогам и согласованиям и как их снять, порядок вывода на рынок
Стройкаследующий этап: первая очередь с въездом и парком

Схемы

Что посчитано до стройки

Движение и пешеходные связи, зонирование, уклоны улиц и рельеф — чтобы сметы и согласования начинались с готовых решений. Прогулочная ось идёт вдоль всей главной улицы от въезда до амфитеатра.